Un ravalement se décide en assemblée générale, souvent après plusieurs années de report. Le jour du vote, les copropriétaires doivent comprendre ce qu'ils votent, combien cela coûte et pourquoi. Voici comment préparer ce moment.
Partir d'un diagnostic, pas d'un devis
Beaucoup de projets démarrent par un devis d'entreprise. Le risque : voter une solution sans connaître l'état réel de la façade. Un diagnostic préalable relève les fissures, les décollements, l'état des supports et les points singuliers (balcons, acrotères, jonctions de menuiseries), et oriente vers la bonne technique.
Vérifier l'obligation d'isoler
Depuis le 1er janvier 2017, un ravalement portant sur au moins 50 % d'une paroi, hors ouvertures, doit en principe être accompagné d'une isolation thermique. Des exceptions existent : risque de pathologie du bâti, contraintes d'urbanisme ou patrimoniales, ou temps de retour sur investissement supérieur à dix ans.
Mieux vaut trancher cette question avant l'AG : une isolation par l'extérieur change le budget, le calendrier et l'aspect de l'immeuble.
Obtenir des offres comparables
Trois entreprises consultées sans cahier des charges commun rendent trois devis impossibles à comparer : quantités, traitement des fissures, épaisseur d'isolant et options diffèrent. Un descriptif unique, envoyé à toutes les entreprises, permet un tableau comparatif clair.
Présenter des scénarios lisibles
- Le scénario minimal : ravalement simple, si l'obligation d'isoler ne s'applique pas.
- Le scénario avec isolation par l'extérieur, son coût et son gain énergétique.
- Pour chacun : coût total, quote-part indicative pour un lot type, calendrier et aides possibles.
Connaître la majorité de vote
Les travaux d'économie d'énergie, dont l'isolation par l'extérieur, se votent en principe à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Le syndic confirme la majorité de chaque résolution en rédigeant l'ordre du jour.
Anticiper le financement
Une isolation par l'extérieur peut ouvrir droit à MaPrimeRénov' Copropriété si les travaux permettent un gain énergétique d'au moins 35 % et si la copropriété est accompagnée par un assistant à maîtrise d'ouvrage. Les conditions évoluent chaque année : elles se vérifient au moment du dépôt du dossier.
Notre rôle
En tant qu'AMO spécialiste de l'enveloppe, nous réalisons le diagnostic, rédigeons le cahier des charges, analysons les offres et préparons la présentation en AG avec le syndic. Après le vote, nous pilotons le chantier jusqu'à la levée des réserves.